佛山南海“三旧”改造新政策：集体土地商服项目可分割领证

南海前进三原有改建再行努冰山一步。29日，南海举行广东省新一轮深化三原有改建综合试点政策宣讲会，还包括《南海区新一轮深化三原有改建综合试点工作方案》（以下全称《方案》）、《南海区人民政府关于更进一步前进村居社区公寓建设的实行意见》（以下全称《意见》）和《南海区集体建设用地使用权光阴实施办法》（以下全称《办法》）三份政策文件月对外讲经理解。今年8月，经省人民政府表示同意，省国土资源厅国家发改委表示同意挑选南海区作为广东省新一轮深化三原有改建综合试点。

这是南海自2007年沦为全省三原有改建试点之后的又一个突破性的措施。近年来，南海为全省乃至全国三原有改建工作累积了非常丰富的经验。

然而，随着工作的大大前进，原先的政策获释空间已十分受限，与之比较的是，南海区依然面对建设用地规模过大、用地指标短缺、土地利用陈旧等问题。最让南海头痛的一个难题则是，大量的集体土地因光阴问题仍然无法获释利用。虽然南海曾先后实施过《南海区集体建设用地使用权转让、租赁管理办法》、《关于村镇社区公寓建设的指导意见》、《南海区城市更新（三原有改建）实行意见》等文件，但制约因素还较为多，突破还不是尤其大。

此次新的制订实施的3份政策文件对推展节约集约用地、增进产业转型升级、城市环境再生，减缓新型城镇化建设和城乡一体化发展具备将来意义。南海区政务委员蔡汉全说道，此次政策的实施经过了长时间的研究筹划，力度十分大。记者理解找到，此次发布的3份政策在多个老大难问题上都获得了突破。

例如，《方案》就明确提出更进一步完备三原有改建收益分配机制、减缓连片发展、优化审核流程，提升三原有改建用地审核效率。其中《意见》就明确提出村居社区公寓要从此前的建拆旧向建拆旧与寄居新的控旧结合的原则改变。也就是说，在合乎一定条件下，村民可以不拆毁原有宅基地基础上申请人住进社区公寓。

此外，社区公寓内的房产注册剩10年后，可以有条件在镇内经济的组织成员内光阴。在集体土地的光阴上，《办法》就明确提出探寻与国有土地同地、同权、同价、同责，容许经确认的转让集体建设用地按商服用途展开研发，竣工验收后报请核反应找到购备案证明的，地上房产及土地使用权可以拆分注册、拆分销售。产权的拆分和销售拆分超越了现有集体土地研发之后不能整体出让或者自主经营的困境。

广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司杜建春评价说道。■三大政策理解1、原有改为收益分配机制调整货币+实物补偿在过去三原有改建的涉及政策中，对于原有改为土地利益分配所作的划界比较单一，如无法多达总收益的60%，且不能划给土地所属的集体经济的组织或国有企业。而在实际操作中，南海配置文件的收益分配比例是2∶3∶5，即土地出让金成交价在扣减上级部分后扣除收益，按照区级20%、镇级30%、土地权利人50%的比例展开分配。

但经过7年实践中，南海原有改为土地原权利人对于收益分配的表达意见更加多元化，如大沥奇槎社区党委书记、居委会主任黎灿垣就回应期望有更加多的自由选择。原因在于，集体建设用地并转国有再行展开出让研发时，其土地出让金只是重复使用的货币收益，不可持续，我们期望需要持有人物业，长年收益。黎灿垣说道。有鉴于此，本次《南海区新一轮深化三原有改建综合试点工作方案》中创意补偿移往方式，在货币补偿之外，探寻实施代建物业、留成物业、土地作价大股东等多种实物补偿方式结合，并探寻受益人从原本的集体经济的组织或国有企业，不断扩大为所有的原土地权属人。

不仅如此，为更进一步调动原有改为积极性，南海还探寻将追加建设用地指标与三原有改建任务挂勾，即根据各镇街已完成三原有改建年度任务和改建面积，给与一定比例的追加用地指标，由镇街统筹安排用于；而未完成年度改建任务的镇街，将被扣除计划指标。2、社区公寓注册剩10年可在镇内光阴事实上，早在2011年，南海区就实施了《关于村镇社区公寓建设的指导意见》，但由于管理制度门槛较高、实操性过于强劲等原因，目前南海并没顺利推展旧村改建的例子。此次公布的《佛山市南海区人民政府关于更进一步前进村居社区公寓建设的实行意见》（以下全称《意见》），与之前公布的政策比起有了较小的调整。总体来说，实操性不会强劲很多，而且减少了管理制度门槛，明确提出了很多创新性的用于方式。

南海区国土城建和水务局（国土）副局长简陆芽说道，《意见》在维持原先社区公寓政策延续性的同时展开了有助于的调整，其中还包括减少管理制度门槛，灵活性资金筹集方式。同时还具体了实施细则，强化了政策的可行性。

例如之前政策拒绝建要拆旧，现在则明确提出建拆旧与寄居新的控旧结合的原则，容许原有宅基地之后用于的情况下申请人住进社区公寓，此举避免了很多村（居于）民的担忧。简陆芽说道，建设社区公寓同时还可以设施不低于住宅面积20%的商业用房。值得一提的是，社区公寓内的房产注册剩10年后，在土地所在村集体经济的组织表示同意的前提下，宅基地可以在镇内光阴，全镇集体经济的组织成员均可沦为转让对象。

记者了解到，各村（居于）的社区公寓建设方案由各自村集体经济的组织制订，经有效地投票表决表示同意就可以启动村居社区公寓建设。但《文件》同时明确提出，建设社区公寓的村（组）不应启动旧村改建计划。《意见》明确提出，根据村集体的建设意愿，白鱼有针对性地挑选12个社区公寓建设项目作为试点，在2014年底已完成确认并保证在2016年底通过竣工验收。据报，在2015年底前已完成项目确认、且在2017年底通过竣工验收的社区公寓建设项目，在项目竣工验收后，项目建设单位可取得按建筑面积100元/平方米（商业用房除外）标准的重复使用补贴。

3、集体土地商服项目可拆分领证本次实施的另一重磅政策，《集体建设用地使用权光阴实施办法》也做出诸多突破，还包括具体集体建设用地使用权转让、租赁的最低年限与同类用途的国有建设用地等同于，且光阴过程中应该依法交纳有关税费，并腾出城乡公共设施建设用地等，与国有建设用地同权同责的规定，但在蔡汉全显然，仅次于的亮点还在于集体土地商服产业载体的产权拆分清晰。实质上，集体建设用地上垫物业早就可以确权，但并无细化及设施。如共用宗土地之上的物业产权没能拆分，不能整栋出让或由开发商自行运营，对上盖物业的出让、转租，以及抵押贷款等二次光阴导致诸多受阻，影响社会资本转入集体建设用地。

在《办法》中，回应做出明确规定：集体土地商服产业载体项目（不包括住宅或类似于住宅的居住于用房）经过确认并通过竣工验收后，可由规划、住建部门审议的房屋基本单元展开确权，经住建部门核找到购备案证明的，可以拆分销售，且购房者（业主）可取得标明权属人对地上房产的持有人年限不多达本宗地的转让年限房地产权证。换言之，今后集体建设用地上垫商服项目，可以拆分销售并获得各自的房地产权证。

如此一来，将很大不利于出售业主后期的抵押融资、许可办理等。

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